USTAWOWE PRAWO ZASTAWU NA RZECZACH WNIESIONYCH PRZEZ NAJEMCĘ.
Podstawą ustawowego prawa zastawu jest art. 670 § 1 k.c. Zgodnie z nim: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”.
Jak w realizować prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę?
- Czy metoda zamknięcia dostępu do lokalu i rzeczy w nich (samowolne zatrzymanie) jest prawidłowa?
- Czy istnieją jakieś ograniczenia – co do np. wartości?
- Jak uzyskać zaspokojenie z rzeczy będących przedmiotem zastawu ?
- Czy są rzeczy których nie można zająć?
Zgodnie z art. 670-671 k.c:
- Zastaw powstaje z chwilą: powstania zaległości w spłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych należnych od najemcy.
- Zastaw wygasa z chwilą: usunięcia rzeczy objętych zastawem z przedmiotu najmu, albo spłaty zaległości.
- Zastawem objęte są: rzeczy ruchome najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Zgodnie z art. 670 k.c. prawo do zastawu na rzeczach najemcy powstaje ex lege z chwilą wymagalności wierzytelności wynajmującego o zapłatę czynszu – w związku z tym wynajmujący nie musi składać żadnych oświadczeń ani dokonywać wpisów (jak np. w przypadku hipoteki).
Rzeczywista realizacja ww. prawa następuje poprzez sądowe postępowanie egzekucyjne z ruchomości, po uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego. Zgodnie z art. 796 k.p.c. należy złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji sądowej, w którym należy wskazać majątek dłużnika, z którego przeprowadzona ma zostać egzekucja – tj. przede wszystkim przedmioty, obciążone ustawowym prawem zastawu wynajmującego, i względnie też inny majątek dłużnika (o ile znany jest wierzycielowi). Jeżeli najemca nie spłaci zaległości, komornik sądowy przeprowadza egzekucję z ruchomości poprzez ich sprzedaż w drodze licytacji publicznej, a sumy, pochodzące ze sprzedaży rzeczy ruchomej obciążonej prawem zastawu, zostaną przekazane wynajmującemu na zaspokojenie wierzytelności, tj. zaległe świadczenia czynszowe i świadczenia dodatkowe za okres do jednego roku, a także odsetki ustawowe i koszty postępowania.
Ponieważ prawo z art. 670 k.c. jest rzadko stosowane w praktyce, orzecznictwo w tym zakresie jest dość ubogie. Jednakże podnosi się, że nie można odmówić skuteczności powołania się na prawo zastawu ze względu na wartość rzeczy i ich stosunku do zabezpieczonej wierzytelności wynikają z zaległego czynszu. Tym samym jeżeli dłużnik wskaże, że wartość rzeczy zajętych z tytułu prawa do zastawu znacznie przewyższa zaległe należności wierzyciela, wówczas można wskazać, że wartość tych przedmiotów nie ma przełożenia na ostateczną sumę jaką uzyska wierzyciel po zakończonym postępowaniu egzekucyjnym, chociażby z racji trudności związanych z licytacją (np. znalezieniem kupców). Często tylko nieznaczna część rzeczy zostaje sprzedana, a postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone z uwagi na jego bezskuteczność.
Ponadto sprzeciw wobec usunięcia rzeczy i zatrzymanie rzeczy stanowią dozwoloną samopomoc — może więc uzasadniać nawet użycie przymusu fizycznego w celu ochrony przysługującego prawa zastawu (uchwała SN z 27 kwietnia 1994 r., I KZP 8/94), a więc także wymianę zamków w drzwiach, zamknięcie bramy, etc.
Rzeczy nie podlegające zajęciu, zgodnie z art. 829 k.p.c.:
- przedmioty urządzenia domowego niezbędne dla dłużnika i jego domowników, w szczególności lodówka, pralka, odkurzacz, piekarnik lub kuchenka mikrofalowa, płyta grzewcza służąca podgrzewaniu i przygotowywaniu posiłków, łóżka, stół i krzesła w liczbie niezbędnej dla dłużnika i jego domowników oraz po jednym źródle oświetlenia na izbę, chyba że są to przedmioty, których wartość znacznie przekracza przeciętną wartość nowych przedmiotów danego rodzaju; pościel, bielizna i ubranie codzienne, w liczbie niezbędnej dla dłużnika i jego domowników, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu;
- zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny na okres jednego miesiąca;
- jedna krowa lub dwie kozy albo trzy owce potrzebne do wyżywienia dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów;
- narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej dłużnika oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych;
- u dłużnika pobierającego periodyczną stałą płacę – pieniądze w kwocie, która odpowiada niepodlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty, a u dłużnika nieotrzymującego stałej płacy lub u dłużnika, będącego osobą fizyczną wykonującą działalność gospodarczą – pieniądze niezbędne dla niego i jego rodziny na utrzymanie przez dwa tygodnie;
- przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla dłużnika mają znaczną wartość użytkową;
- produkty lecznicze w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 września 2001 r. – Prawo farmaceutyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 974 i 981) niezbędne do funkcjonowania podmiotu leczniczego w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej przez okres trzech miesięcy;
- niezbędne do funkcjonowania podmiotu leczniczego w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej wyroby medyczne, wyposażenie wyrobów medycznych, systemy i zestawy zabiegowe, w rozumieniu przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/745 z dnia 5 kwietnia 2017 r. w sprawie wyrobów medycznych, zmiany dyrektywy 2001/83/WE, rozporządzenia (WE) nr 178/2002 i rozporządzenia (WE) nr 1223/2009 oraz uchylenia dyrektyw Rady 90/385/EWG i 93/42/EWG (Dz. Urz. UE L 117 z 05.05.2017, str. 1, z późn. zm.), oraz wyroby medyczne do diagnostyki in vitro i wyposażenie wyrobów medycznych do diagnostyki in vitro, w rozumieniu przepisów rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/746 z dnia 5 kwietnia 2017 r. w sprawie wyrobów medycznych do diagnostyki in vitro oraz uchylenia dyrektywy 98/79/WE i decyzji Komisji 2010/227/UE (Dz. Urz. UE L 117 z 05.05.2017, str. 176, z późn. zm.);
- przedmioty niezbędne ze względu na niepełnosprawność dłużnika lub członków jego rodziny.
Jeżeli dłużnikiem jest rolnik prowadzący gospodarstwo rolne, egzekucji nie podlegają również inne rzeczy, wymienione w ustawie.
Orzeczenia wspierające: „Jeżeli wynajmujący udowodni, że zajęcie całego przedmiotu najmu było jedynym praktycznym sposobem wykonania prawa zastawu na wszystkich rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, to podstawy skutecznej ochrony posiadania najemcy będą niewielkie” (Sąd Apelacyjny w Krakowie, sygn. akt I AGa 410/18).
